中国人或者其他国籍的外国人获得房地产时的税收?日本律师彻底讲解!

中国人或者其他国籍的外国人获得房地产时的税收?日本律师彻底讲解!
外国人が不動産を取得した場合の税金について!日本弁護士が徹底解説!

在本文中,我将解释购买房地产时的税收。

中国人或者其他国籍的外国人获得房地产时的税收

中国人或者其他外国人获得房地产时的征税方法与日本人相同。

下面,我们将介绍费用的具体明细,以及税的机制和税率。

印花税

房地产购买合同(转让合同)是根据《印花税法》规定的“应税文件”(第1号文件),并且必须附加相当于该税额的收入邮票(收入印纸)。

根据合同中规定的合同金额超过10 万日元的减免措施,下表列出了所需的收入印花税额。

房地产价格税额(印花税额)
超过10万日元到50万日元以下200日元
超过50万日元到100万日元以下500日元
超过100万日元到500万日元以下1千日元
超过500万日元到1,000万日元以下5千日元
超过1,000万日元到5,000万日元以下1万日元
超过5,000万日元到1亿日元以下3万日元
超过1亿日元到5亿日元以下6万日元
超过5亿日元到10亿日元以下16万日元
超过10亿日元到50亿日元以下32万日元
超过50亿日元48万日元

登记许可税

所有权转让注册所需的登记许可税(登録免許税)为房地产价值(购买价格)的0.2%。与购买合同一样,在注册申请表上附加相当于税额的收入印章。

固定资产税

无论您是居民还是非居民,如果您自1月1日起拥有房地产,则每年需要征收财产税。应缴纳的金额是根据地方政府的年度评估(固定资产税评估额),以1.4%的标准税率计算的。

所得税

从日本的房地产获得的收入(租金收入和出售时的差价)需要记录在源泉徴収票上进行申报,这时将征收所得税。与固定资产税一样,无论您是居民还是非居民,都将征收所得税。

源泉徴収的税率设置如下。

  • 房地产租金等的源泉徴収税率:42%

*由所有者或亲戚以个人名义进行借住时所支付的金额则不需要源泉徴収。

  • 土地出让等源泉徴収税率:21%

*土地转让差价为1亿日元以下且由所有者或亲戚以个人名义进行借住时所支付的金额则不需要源泉徴収。

住民税

居民税分为“均等比例税”(均等割)和“所得税”(所得割),这两种税制不同。

关于均等比例税,即使您未在到期日(每年的1月1日)登记为居民,如果您在日本拥有自己的房地产,也会向您收取均等比例税。

另一方面关于所得税,未在到期日登记为居民的人不征收所得税。因此,如果居住在国外的外国人拥有房地产,则他/她将只承担均等比例税。

外国业主必须选择一位“纳税管理人”

最后要注意的一点是,如果外国人居住在海外,则必须任命“纳税管理员”,并让他们提交纳税报告。

税务管理人需要“在尽可能对纳税地点具有管辖权的税务局的管辖范围内的住所中选择”,税理士等都具有备选资格。

房地产投资咨询

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外国人が不動産を取得した場合の税金について!日本弁護士が徹底解説!

本記事では外国人が不動産を取得した場合の税金について解説します。

外国人が不動産を取得した場合の税金

外国人が不動産を取得した時の課税方法は、最初に触れたように本邦人と同じです。

以下では、購入費用の内訳で紹介した課税種類ごとに、その仕組みや税率を紹介します。

印紙税

不動産の購入契約書(譲渡契約書)は印紙税法上の「課税文書」(第1号の1文書)にあたり、税額相当の収入印紙を貼り付ける必要があります

下記表は、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものに対する軽減措置を踏まえ、必要な収入印紙の金額を一覧化したものです。

不動産の購入価格税額(収入印紙の額)
10万円超え50万円以下200円
50万円超100万円以下500円
100万円超500万円以下1千円
500万円超1,000万円以下5千円
1,000万円超5,000万円以下1万円
5,000万円超1億円以下3万円
1億円超5億円以下6万円
5億円超10億円以下16万円
10億円超50億円以下32万円
50億円超48万円

登録免許税

所有権移転登記の際に必要な登録免許税は、不動産の価額(=購入価格)の0.2%と定められています。購入契約書と同じく、税額相当の収入印紙を登記申請書に貼り付けます。

固定資産税

固定資産税は、居住者か非居住者かに関わらず、毎年1月1日時点で不動産を所有していれば賦課されます。課税額は毎年の自治体の評価(=固定資産税評価額)に基づき、標準税率1.4%で計算されます。

所得税

日本国内に所在する不動産から得られる所得(賃料収入や売却時の対価)については、源泉徴収された上で確定申告が必要になり、この際に所得税がかかります。なお、固定資産税と同じく、所得税も居住者か非居住者かに関わらず賦課対象になります。

源泉徴収の率については、下記のように定められています。

  • 不動産の賃貸料等に対する源泉徴収税率:42%

※所有者本人またはその親族の居住用として借り受けた個人から支払われるものについては、源泉徴収は不要です。

  • 土地等の譲渡対価に対する源泉徴収税率:21%

※土地等の譲渡対価が1億円以下で、かつ所有者本人またはその親族の居住用として借り受けた個人から支払われるものについては、源泉徴収は不要です。

住民税

住民税は「均等割」と「所得割」に分かれており、課税の仕組みが異なります。

均等割に関しては、賦課期日(毎年1月1日)に住民登録されていない場合でも、日本国内に自己の居住目的の不動産を所有していれば賦課されます。

一方の所得割に関しては、賦課期日に住民登録されていない人には賦課されません。したがって、国外に住む外国人が不動産を所有している場合、負担するのは均等割のみとなります。

外国人オーナーは「納税管理人」の選任が必須

最後に注意したいのは、外国人が海外に居住する場合は「納税管理人」を選任して納税申告書の提出等を行ってもらう必要がある点です。

納税管理人は「できるだけ納税地を所轄する税務署の管轄区域内に住所等を有する者のうち」から選ぶ必要があり、税理士等の資格者が候補として挙げられます。

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