任意売却による債務整理のメリットとデメリット!

借入金が返済できずお困りの方は任意売却をご検討ください!

「業績不振による赤字で資金繰りが厳しく借入金の返済ができない・・・」

「担保に入れている不動産を売却しても資金が足りず残債が残ってしまう・・・」

「競売にかけられてしまう前に何とかならないか・・・」

など、事業を営んでいてお悩みの経営者はいらっしゃると思います。

今回は、そのような方のために任意売却を活用した債務整理や私的整理についてご紹介します。

企業が運転資金や設備資金などの事業性資金を調達するとき、所有する土地や建物など不動産を担保として金融機関に差し入れる場合があります。

借入をした当初は、金融機関と合意した資金計画を元に事業を運営して順調に借入金が返済できていたとしても、その後の不況や取引先との関係の変化、規制強化などを背景に業績が悪化し、資金繰りが回らず借入金が返済できなくなってしまう場合があります。

通常、借入金の返済が滞ると債務者は期限の利益を喪失し、金融機関などの債権者から借入金の一括返済を求められます。

期限の利益とは、借入金の期限が到来するまでは返済をしなくてもよい権利のことであり、債権者としては一定の事由(延滞のほか破産開始決定など)が発生した場合に、債務者の期限の利益を喪失させることを金銭消費貸借契約証書などに明記しています。

金融機関から借入金の一括返済を要請された際、多くの債務者は返済にあてる手元資金がないため、土地や建物など不動産を担保提供している場合はその資産を売却して借入金を返済することが必要です。

このとき、担保となっている不動産の価値が借入金の金額よりも高ければ売却金額で返済ができるため特に問題はありません。

しかし、不動産の価値が下落してしまった場合や、当初から担保評価以上の金額を借りていた場合などは、担保不動産を売却しても借入金を完済することができず、残債が残ってしまうため注意が必要です。

担保となっている不動産を売却する場合、事前に債権者である金融機関などに相談し、抵当権などの担保権を解除してもらう必要があります。

金融機関としては、不動産を売却して資金の回収が見込めるなら担保解除に応じるケースが多いですが、担保の評価額が借入金残高よりも低い場合は資金回収の見込みが立たないため、担保解除に応じない可能性があります。

借入金返済の目処が立たない場合、最終的には債権者によって競売にかけられることになりますが、競売は様々な面でデメリットが多く、それまで築き上げてきた資産や対外的な信用を失ってしまうことになります。

「借入金を返済したいができない」

「競売は避けたい」

そんな方にご検討いただきたいのが任意売却です。

任意売却は、競売を避けて不動産を自分の意志で売却することができる方法であり、債務者・債権者ともにメリットのあるスキームです。

また、万が一競売が開始されてしまった場合でも、任意売却を行うことは可能です。

債務の返済について悩んでいる方は、安易に自己破産を選択してしまったり、競売が開始されたからといってあきらめるのではなく、まずは任意売却による債務整理・私的整理を検討してみてはいかがでしょうか。

今回は、そんな任意売却についてメリットやデメリット、手続きの流れなどをご紹介します。

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1. 任意売却とは

任意売却とは、借入金など債務の返済が困難となった債務者が、担保として債権者に提供している不動産(土地や建物)等の資産を、債権者と交渉をしたうえで不動産会社の仲介によって市場で売却する手続きのことです。

任意売却は、競売などの強制執行とは異なり、不動産をあくまで自主的に売却することで債権者に借入金の一部を返済し、債務整理を行うことが特徴です。

一方、競売とは債務者の返済が見込めない場合に、金融機関など債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が所有者の同意なしで強制的に不動産を売却(強制執行)する債務整理手続きのことです。

通常、金融機関が融資を行う場合、債務者が万が一返済できない場合に備えて不動産などの資産を担保として取るため、抵当権を設定します。

抵当権は、民法で定められている担保物権の一種であり、抵当権が設定された不動産が売却された場合に、抵当権者は売却代金から優先的に弁済を受けることができます(抵当権を登記することで第三者に対抗することが可能)。

借入金の返済が見込めない場合に、債権者が資金を回収するため、この抵当権を実行して不動産を強制売却するのが競売という手続きになります。

競売の場合、オークション形式で最高金額を提示した入札者が買い主となりますが、一般的な不動産売買とは買い主の権利などが異なるため売却価格が相場より安くなってしまったり、競売にかかった事実が公開されて対外的な信用を大きく失ってしまう可能性があることを認識しておく必要があります。

また、債務の返済の目処が立たず業績の回復なども見込めない場合に、最終手段として破産という方法もあります。

破産とは、債務整理における法的整理の一種であり、債務の返済が困難となった債務者が、返済が不可能であることを裁判所に申し立て、全ての債務の返済の義務をなくしてしまうことです。

破産が申し立てられると、破産法にもとづいて裁判所が破産管財人を選任し、会社が持つ資産と負債を全て清算します。

破産を行うことで債務が全て免除されるというメリットはありますが、以後一定期間は借入をすることはできませんし、破産した事実は官報などで公開されるため、信用を喪失してしまい経営者として再起することは難しいでしょう。

また、過去に破産の事実がある場合は、就ける職業の制限があったり、クレジットカードなどが作れない、海外渡航制限があるなど多くのデメリットがあるため慎重な検討が必要です。

任意売却は、資産の処分方法や債務の弁済方法について債権者と協議を行って債務整理を図る私的整理の一種であり、競売と比較すると柔軟性が高く、会社の対外的信用の毀損も最小限に抑えることが可能となります。

しかし、債務の返済が厳しいからと言って誰でも簡単に任意売却が選択できるわけではありません。

任意売却を行うためには、以下のような条件があります。

2.任意売却をするための条件

1.債務の返済を滞納していること

金融機関など債権者にとって、競売や任意売却は返済が困難な債務者から債権を回収するための最後の手段です。

手続きには手間やコストがかかるほか、不動産の売却価格次第では全額回収ができないリスクもあるため、返済が厳しくても資金が返せるうちは任意売却に応じてくれる可能性は低いでしょう。

また、返済が滞る前であれば、金融機関に相談をすることで返済期間の長期化や金利の減免など返済計画を見直してもらえる可能性があり、不動産を売却する必要がなくなる場合もあります。

2.不動産を売却しても残債が残ってしまうこと

対象となる不動産の売却見込み金額が借入金などの債務の額を上回っている場合は、売却資金で完済が可能なため任意売却を検討する必要はありません。

不動産の評価金額が債務の金額より低く、売却資金を返済に充当しても残債が残ってしまうケースに任意売却は有効となります。

3.債権者から合意を得ていること

担保となっている不動産を任意売却で売却するためには、抵当権などの担保権を設定している債権者の合意が必要です。

債権者が複数いて意見がまとまらない場合や、不動産の評価金額が低く債権の回収がほとんど見込めない場合などは任意売却を反対される可能性があり、注意が必要です。

債権者から任意売却を認めてもらえるよう、丁寧かつ真摯に説明をすることが重要です。

4.関係者の合意を得ていること

対象となっている債務に連帯保証人がいる場合、任意売却で残った債務については保証人にも返済の義務が発生するため、合意を得ておく必要があります。

また、不動産を売却するためには、あらかじめその不動産に設定されている担保権を確認し、複数の担保権が設定されていれば、全ての担保権者から合意を取って担保権を解除しておくことも必要です。

担保権がついたままでも不動産を売却することはできますが、担保権者が抵当権など担保権を行使した場合は不動産の所有者に負担が発生するため、通常は買い手がつきません。

5.市場価値のある不動産であること

任意売却は不動産を売却した資金で債務の一部を返済するため、市場価値のある不動産でなければ利用することができません。相場と比較して大きく乖離がある物件などは、担保権者である債権者や連帯保証人など、関係者からの合意も得られない可能性が高いでしょう。

6.不動産の売却活動を行うための時間があること

任意売却が行えるのは、競売入札の開札日の前日までとなっています。

競売が開始されてから活動を行っても、条件の合う買い主が見つからなかったり、債権者や連帯保証人など関係者との交渉がまとまらず時間切れとなってしまう可能性があり、早めの対応が必要です。

任意売却は、競売を回避して自主的に担保不動産を売却することで借入金などの債務の一部を返済する方法であり、不動産売却と債務整理の両面の特性を持ち合わせています。

任意売却を行うためには様々な条件をクリアする必要がありますが、競売と比較すると債務者にとっても債権者にとっても様々なメリットがあり、あきらめずに検討してみることをおすすめします。

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3.任意売却のメリットとデメリットとリスク

それでは、任意売却のメリットやデメリット、利用する際のリスクや注意点、競売との違いについてご案内します。

まず、任意売却のメリットには以下のようなものがあります。

(1)任意売却のメリット

(1)競売よりも不動産を高く売ることができる

(2)資金の手出しを抑えることができる

(3)対外的な信用の毀損を抑えられる

(4)競売と比べて柔軟性が高い

(5)任意売却を行うことで破産がしやすくなる

(1)競売よりも不動産を高く売ることができる

任意売却は、金融機関など債権者の同意を得て担保不動産を通常の不動産市場で売却するため、市場価格に近い金額で売ることができます。

債務者は、自らの意思で売却の判断をするため、売却時期や売却価格など、希望に近い条件を提示してくれる買い主候補を選ぶことができる可能性が高くなります。

そのため、金融機関への返済に充当できる金額が大きくなり、結果的に残債を少なくすることが可能です。

一方、競売の場合は裁判所や新聞、インターネットなどで競売情報を開示し、入札方式で売却先を決定します。

しかし、対象不動産について開示される情報はかなり制限されており、内覧をすることもできないため、入札者は少ない情報で価格提示の判断をする必要があります。

また、競売は入札期間が決められていますが、一般的には1週間~1ヶ月程度と短い期間なので、通常の不動産取引と比較すると入札者の検討時間が少なくなってしまいます。

その他にも、競売物件は普通の不動産取引で売り主が負担する瑕疵担保責任がなく、入札者は不動産の取得後に物件に欠陥があった場合は自分で負担しなければならなかったり、対象物件に賃借人や占有者がいた場合に退去交渉などを行わなければならない可能性があるなど、買い主にとってリスクの大きい取引になります。

競売物件は市場で取引が行われている不動産と比べると買い主にとって不利な条件が多く、法律的にも守られていない取引となるため、入札者は保守的にならざるを得ず、売却金額は市場価格の概ね70%程度となることが一般的です。

さらに、競売物件は金融機関の融資も付きにくく、入札者は落札した不動産の支払いを現金で行わなければならない可能性もあり、入札者にとって負担が大きくなります。

(2)資金の手出しを抑えることができる

一般的に、不動産を売却したときには以下のような費用が必要になり、合計すると売却金額の概ね5~10%程度の資金負担が発生します。

(2)競売での不動産売却時に必要な費用

・仲介手数料

不動産取引が成約した場合、不動産仲介会社に手数料を支払わなければなりません。

手数料水準は宅地建物取引法で定められており、「売却価格×3%+60,000円+消費税」となります。

・登記費用(抵当権の抹消費用)

任意売却で不動産を処分して買い主に引き渡す前に、債権者によって登記されている抵当権を抹消する必要があります。

その際、登録免許税1,000円(土地と建物でそれぞれ必要)や登記手続きを行う司法書士への手数料(5,000円~20,000円程度)が発生します。

・印紙税

買い手との間で締結する不動産売買契約書において、印紙を貼るために印紙税額を納める必要があります。

印紙税の額は、200円(売却価格10万円超50万円以下の場合)~48万円(売却価格50億円超の場合)までと不動産の売却価格に比例して大きくなります。

※2020年3月31日までの契約については印紙税額の軽減措置が適用されます。

・各種税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税、固定資産税などの税金が発生します。

税率や金額については、不動産の所有者が個人か法人かによって異なります。

・滞納中の各種費用

対象不動産について、滞納している管理費や修繕費、固定資産税などがあれば精算する必要があります。

・その他費用

土地などの測量費用(面積などにより異なる)や残置物の撤去費用、各種証明書類の発行費用、引越し費用、弁護士などの書類作成費用など、物件の状況や手続き内容によって様々な費用が必要となります。

任意売却の場合、不動産売却にかかる各種諸経費は売却金額から差し引くことができるので、売却時の資金負担を抑えることが可能です。

債権者との交渉によっては、事業資金の一部を売却金額から控除してもらえる可能性もあります。

競売の場合は、通常の不動産取引と同様に原則は売却代金から諸経費を差し引くことができますが、引っ越し費用などは出ません。

また、借入金の返済を滞納している場合、延滞日数に応じて金融機関に遅延損害金を支払う必要がありますが、損害金は借入残高に対して年14%〜15%程度の水準が一般的です。

任意売却の場合は、滞納開始から不動産の引き渡しまでが遅延損害金の計算期間となり、スムーズに売却できればコストを抑えることが可能です。

一方、競売は債権者による競売申し立てから競売開始決定までに6ヶ月程度、競売開始から入札を経て売却許可決定まで6ヶ月程度、その後債権者への配当日まで2ヶ月程度の時間がかかるため、遅延損害金の額も大きくなってしまいます。

(3)対外的な信用の毀損を抑えられる

任意売却の場合、対象物件の売却は通常の不動産取引と同じ方法で行うため、売却理由などマイナスの情報は知られず、取引先や周辺地域など対外的な信用の毀損を抑えることができます。

一方、競売の場合は裁判所や官報、インターネット、新聞などで債務者の会社名や所在地、代表者の情報などが公開されるため、自己破産や借入金の滞納などを理由に不動産を差し押さえられた事実が広まってしまいます。

競売開始決定がなされると、まず裁判所の執行官と不動産鑑定士が物件の現況確認を行い、その後物件に関する情報が公開されて入札が始まります。

このとき、裁判所が公開するものは「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3点であり、管轄の地方裁判所やインターネットなどで確認が可能なのですが、競売物件は内覧ができないため、入札を検討する個人や不動産業者、投資家などが確認のために現地を訪れて調査したり、周辺住民への聞き込みを行うなどして情報が広がってしまう可能性もあります。

所有している不動産が競売にかけられたことが発覚すると、会社の信用は地に落ちてしまい、取引先や従業員など関係者も離れていってしまったり、競売の状況によっては他の資産や債権なども差し押さえられてしまう場合もあるため、事業継続は困難となる可能性が高いでしょう。

また、競売や破産で代表者の氏名が出てしまうと、その後新たに会社を創業しても過去にそのような事態を引き起こした事実は調べればすぐに分かるため、経営者として再起することは現実的に難しくなります。

(4)競売と比べて柔軟性が高い

競売の場合、入札が終了して対象物件の買い手が代金を納付し所有権が移転すると、次の引越し先は決まっているかどうかや債務者の意向に関わらず、その日に立ち退きをしなければなりません。

立ち退き要請に応じない場合は裁判所による強制執行で追い出されてしまいます。

任意売却の場合は、通常の不動産取引と同様に買い手候補と交渉をすることが可能なため、物件引き渡しの時期や方法など希望の条件を通ることができる可能性があります。

また、買い手が納得すれば物件を売却したあとに賃借(リースバック)し、物件を使い続けることができる可能性もあります。

また、競売も任意売却も債権者への残債は支払わなければならない点は同じですが、競売の場合は債権者が資金を回収するために裁判所に申し立てを行っている状況のため、基本的に一括返済を要請される可能性が高いでしょう。

それでも返済ができない場合は、他の資産を差し押さえられたり、最悪の場合は自己破産をするしかなくなってしまいます。

任意売却は金融機関など債権者と交渉して合意を得た上で手続きをすすめるため、債務者にとって任意売却後も返済が厳しいことなど状況をよく認識しており、返済方法など柔軟に相談に応じてもらえる可能性があります。

返済額などはケースにより様々ですが、債務者の事業の状況などを勘案し、無理のない範囲での金額になると思われます。

(5)任意売却を行うことで破産がしやすくなる

債務の返済の目処が立たない場合に、最終手段として破産を検討するケースがあります。

すでに記載の通り、破産は債務が全て免除されるというメリットがありますが、信用が毀損してしまう点や多くの制限があることなどデメリットがあるのも事実です。

それでもなお、破産が避けられない場合には、任意売却をした後で破産することをおすすめします。

破産には、大きく分けると同時廃止事件と管財事件の2種類があります。

破産する者に何かしらの財産がある場合は、破産管財人がそれらを換価処分して債権者に配当し、会社を清算することとなります。

この手続きのことを管財事件といい、全ての資産・負債の確認や債権者との調整などが発生するため、手間と時間がかかり、費用も最低50万円以上はかかります。

一方、破産する者に資産がない場合は、債権者に配当するものがないため手続き開始とともに破産が完了します。

これを同時廃止事件といい、手続きが早いことに加えて費用も数万円程度と安いことが特徴です。

任意売却を行うことで、不動産などの資産は事前に処分されるため、その後の破産手続きは原則として同時廃止事件となり、手続きの手間とコストの削減に繋がります。

さて、ここまで任意売却のメリットをご紹介しましたが、任意売却にもデメリットやリスクはあります。

(2)任意売却のデメリット

(1)全ての債権者や保証人の同意を得る必要がある

(2)買い手が付かない可能性がある

(3)少なからず信用を毀損してしまう可能性がある

(4)詐欺などの危険性

(1)全ての債権者や保証人の同意を得る必要がある

任意売却は、抵当権など担保権が設定されている不動産を売却することになるため、抵当権者である債権者などと交渉し、借入残高よりも低い価格で不動産を売却することを承諾してもらわなければ手続きを行うことができません。

また、借入金に連帯保証人が付いている場合、任意売却後の残債については連帯保証人にも返済の義務があるため、連帯保証人の同意も得ておく必要がります。

任意売却の対象となる不動産が市場価格で売れる見込みが立たず残債が多く残ってしまう場合など、関係者の同意が得られないケースも考えられるため注意が必要です。

(2)買い手が付かない可能性がある

任意売却は通常の不動産取引で売却活動を行いますが、対象となる不動産の立地や形状、適用される規制や現況、売り手(債務者)の希望条件などによっては買い手が見つからない可能性があります。

買い手候補が見つからず時間が経過してしまった場合、結果的に競売になってしまう可能性があるため、希望条件で買ってくれる相手の探索はプロの不動産会社などに相談して進める必要があります。

希望条件についても高望みしすぎず、現実的な条件を検討することが重要です。

(3)少なからず信用を毀損してしまう可能性がある

企業が資金調達を行う際、借入金額を大きくするために本社や工場のような重要な資産や市場価値の高い物件などを担保に入れる場合があります。

任意売却でそのような資産を売却する場合、取引先などから「あの会社は経営が厳しいから売るのではないか」などと思われる可能性はあり、少なからず会社の信用が毀損してしまう懸念があります。

(4)詐欺などの危険性

任意売却をターゲットとした詐欺や悪質業者によって騙されてしまい、不当に高い手数料を巻き上げられたりする事件が発生しており、注意が必要です。

金融機関への返済ができず、資金的・精神的な余裕がない中ではついつい良い話に乗ってしまう可能性があるため、信頼できる人や業者を見極めることが重要です。

以上のように、任意売却は競売を避ける手段として有効な可能性が高いものの、メリットとデメリットを理解することが必要です。

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3.任意売却の手続きの流れ

それでは、任意売却はどのような流れで手続きをすすめるのでしょうか。

競売の手続きと合わせて見てみましょう。

<任意売却の流れ>

(1)借入金の返済を滞納

(2)債権者からの一括返済の要請(期限の利益の喪失)

(3)保証会社などによる代位弁済

(4)任意売却の相談

(5)対象物件の価格査定

(6)債権者との交渉

(7)売却活動の開始

(8)買い手の決定

(9)不動産売却代金で借入金を返済

(10)残債の返済方法を協議

一方、競売の場合は以下の流れで手続きが進みます。

<競売の流れ>

(1)借入金の返済を滞納

(2)債権者からの一括返済の要請(期限の利益の喪失)

(3)保証会社などによる代位弁済

(4)債権者による競売の申し立て

(5)競売開始決定

(6)対象不動産の差し押さえ・現況調査

(7)入札の開始

(8)入札終了(買い手の決定)

(9)買い手による物件代金の支払い

(10)所有権の移転(立ち退き)

なお、注意事項として、競売が開始されたあとでも任意売却は可能ですが、「競売開札期日の前日まで」が期限となり、これを過ぎると一切手続きができなくなります。

任意売却を行うためには債権者や保証人などとの交渉や、買い手を見つけるまでの売却活動など手続きに時間がかかる可能性があるため、早めの検討をおすすめします。

4.任意売却の手続きは経験豊富なプロのサポートが必要!

これまで、任意売却による債務整理・私的整理の概要や競売などとの比較、メリットやデメリットなどをご案内しました。

任意売却は債務者と債権者の双方にメリットのある手段であり、競売を回避するための有効な策となっています。

また、破産を検討する場合も、任意売却をしてから破産することで、手間とコストが削減できる可能性もあります。

しかし、任意売却は希望すれば誰もができるわけではなく、利用には条件があるほか、債権者や保証人など関係者との高度な交渉や、条件の合う買い手の探索、競売を避けるための迅速な売却活動など成功させるためには重要なポイントが多くあります。

このような活動を自社で行うことは不可能ではありませんが、万が一任意売却がうまく行かなかった場合は競売などによってすべてを失ってしまう可能性があるため、任意売却に精通するプロに相談することをおすすめします。

当事務所は、債務整理・私的整理に関する高度な法律知識と実績を兼ね備えた弁護士が、お客様の課題を解決し、想いを実現するために何が必要なのかを親身に考え、関連するコンサルティングや適切な助言などのサービスをご提供いたします。

また、複数の外部専門家とのネットワークを活用し、法務のみならずあらゆる知見を導入することで債務整理のみならずその後の経営再建や各種体制の整備、場合によってはM&Aによる会社売却など、総合的なサポートを行っております。

お悩みの方は是非お気軽にご相談ください。

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