マイホームの購入は人生で一番大きな買い物と言われている通り、数千万円単位の大きなお金が必要になります。

この金額を現金で用意できる人はそう多くはないでしょう。

そのため住宅ローンを利用するケースも多くなりますが、数十年に渡る弁済期間の中でローンの支払いに困る事態が発生することもあります。

そのような場合には、速やかに手当の策を考えないと人生を破綻させてしまうほどの大きな損害を被ることになるかもしれません。

本章では住宅ローンの支払いが厳しくなってきた方のために、考えられる対応策について詳しく解説していきますので、ぜひ参考になさってください。

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■住宅ローンの返済ができないと最終的に自宅は取り上げられてしまいます

最初に、住宅ローンの支払いができなくなると最終的にどうなるのかを押さえます。

住宅ローンの設定時のことを思い出してみましょう。

ローンの契約をした時には、マイホームに抵当権がかけられたはずです。

住宅ローンはいわば借金ですから、金融機関は弁済がなされない場合に備えて抵当権という権利を対象不動産に設定します。

もしローンの支払いができなくなれば、抵当権をかけられた不動産は債権回収にあてる原資として取り上げられてしまいます。

債権者が裁判所に申し立てをして許可されると、対象不動産は強制的に「競売」にかけられます。

たとえあなたに不動産の所有権があったとしても、所有権に基づいて競売を止めさせることはできません。

競売は落札形式で行われ、一番高い値を付けた人が買い落とすことができますが、競売に出される物件はいわば訳あり物件ですから、市場で普通に売るよりは相当安く買われてしまいます。

他にも競売のデメリットは多くあるので、住宅ローンで問題を抱えていても競売は何とかして避ける努力が必要です。

■住宅ローンの返済ができない?競売はデメリットだらけです!

競売のデメリットについて以下で見てみましょう。

①売却金額は市場の半額程度に

最も大きなデメリットは、競売では低額でしか売れないという点でしょう。

ケースにもよりますが、競売では市場価格と比して大体半額程度まで売り値が下がってしまうこともあります。

通常、不動産を売る場合は市場の買い手を探して交渉を行いますが、基本的には売り手と買い手は対等の立場で交渉を行うことができます。

しかし競売ではこうした交渉もすることができず、売り主に交渉権はありません。

競売は落札形式ですので、競売参加者同士の競争意識ははたらくものの、皆できるだけ安値で買いたいと思っていますから、市場価格レベルにまで落札価格が引きあがることはどうしても期待できないのです。

②残債の負担が残る

安値でしか売れないということは、その後のローン残債の支払いにも大きく影響します。

たまに、競売で不動産を取られてしまえばローンの責任から逃れられると勘違いする人がいますが、そのようなことはありません。

競売で得た売却代金はローンの返済に回すことができますが、残った債務はなお弁済の責任があります。

そして、競売では安値でしか売れませんから、弁済に回せる資金も少なく、従って残債の額も大きくなるということです。

残った債務については別途返済計画を立てていく必要があります。

③強制的に追い出される

競売による物件の買受人が代金を納付して所有権を取得すると、元の所有者は直ちに立ち退かなければなりません。

もし居座ろうとしても、強制執行というこちらも強制的な手続きによって無理やり追い出されることになります。

居座ろうとした場合、買受人が代金を納付してから強制執行を申し立て、実行がなされるまでに概ね1か月程度です。

たとえ駄々をこねたとしても、文字通り追い出されるという悲しい結果になります。

④引っ越し費用ももらえない

後に説明する任意売却では引っ越し代金を融通してもらえる可能性がありますが、競売は元の所有者に情けをかけてもらうことは一切期待できないので、引っ越し代の融通もしてもらえません。

⑤心理的負担が大きい

競売にかけられる物件は手続きに則り世間に公開されます。

また裁判所の担当者や買受希望の人たちがひっきりなしに訪れて、あれこれ値踏みをしていきます。

周囲には競売にかかることがバレてしまいますし、心理的な負担も相当大きなものになるでしょう。

■住宅ローンの返済はできないが!競売はイヤ!避けるためにはどうすればいい?

上で見てきたように、競売はデメリットだらけですから、不動産分野の問題では絶対に避けるべきとされています。

現状でローンの支払いが難しくなっているということは、資金的にも余裕がない状態ということです。

これを踏まえて、本章では以下の対策方法を提案します。

①リスケジュール

②任意売却

③リースバック

④任意整理

⑤個人再生(住宅ローン特則の活用)

⑥自己破産

それぞれ、利用にかかる難度や債務者の人生に与える影響の度合いなどが違ってきますから、ローン支払いの困難度によって上手に使い分ける必要があります。

次の項から一つずつ見ていきましょう。

■リスケジュール

ローンの返済について、まだそんなに切羽詰っていない段階であれば、ローンのリスケジュール(リスケ)を検討しても良いでしょう。

リスケジュールとは、当初のローン返済計画を見直して、現状に即して今後も返済を続けていけるようにスケジュールを組み直すことをいいます。

具体的なリスケジュールの仕方は個別ケースで変わってきますが、大ざっぱなイメージとしては、現状で一回の返済金額が負担なのであれば、一回の返済金額を減らしたうえで、その分返済期間を当初よりも伸ばしてもらうなどが考えられます。

ただし、リスケジュールは利息を免除してもらったり、金利を下げてもらうなどはできません。

総返済額としては負担が増えることは承知しておかなければなりません。

また返済期間を延ばすということは、当初の計画には無かった負担を被ることにもなります。

例えば、当初は仕事の現役中にローンの支払いを終えるようにしていたところ、リスケジュールによって仕事を定年退職した後も返済を続けていかなければならないということになるかもしれません。

また大きな懸念として、リスケジュールはローンを提供した金融機関が認めてくれるとは限りません。

その金融機関との付き合いの状況なども影響しますが、債務の弁済を滞らせた本人がいくら相談しても、信用が低下した状態では門前払いにされることもざらにあります。

仮に交渉には応じてくれたとしても、リスケジュールの計画について銀行側の納得を得られなければ失敗に終わります。

そこで、不動産問題に詳しい弁護士を間に入れることができれば、銀行の担当者を納得させるだけの説得力のあるローン支払い計画を作成・提示できるので、相手の承諾を得やすくなります。

「近い将来ローンの支払いが厳しくなるかもしれない」という段階で早めにリスケジュールを検討すれば、人生に大きな影響を出さずに済むかも知れません。

■任意売却

あまり聞きなれない言葉だと思いますが、住宅ローンの問題で不動産売却が難しくなった時の裏ワザ的な解決手段として「任意売却」があります。

この手法が活躍するのは、売却金額がローンの残債をカバーできない、いわゆるオーバーローンのケースです。

ローンが残る物件は抵当権が付けられていますから、そのままでは売ることができません。

売却金額がローンの残債をカバーできれば、契約上の工夫で売ることができますが、残債をカバーできなければ抵当権を外すことができないので、売却そのものができなくなります。

そのままいくと対象不動産は競売の手続きに進み、所有者は家を取り上げられてしまいます。

競売では安い値でしか売れないことは上で説明した通りです。

そのような場合に、ローンの債権者と交渉して先に抵当権を外してもらい、市場でできるだけ高値で売ることを目指すのが任意売却です。

任意売却ではほぼ通常通りに市場に売りに出すことができ、買い手候補との折衝も可能です。

ローンの債権者側も、できるだけ債権の回収金額を増やしたいという思いはあるので、安く買いたたかれて少額しか資金を回収できない競売よりも、できるだけ高額の資金回収が望める任意売却は一定の利を期待できます。

市場で一定期間内に確実に買い手を見つける必要があることから、市場価格よりも若干の値下げをして魅力を出す必要がありますが、ほぼ市場価格で売ることができるのは大きなメリットになります。

他にも、任意売却は強制的な競売と違って引っ越し費用を確保しやすいなど、いくつかの利点があります。

ただし、任意売却は債権者が必ず認めてくれるとは限りません。

特にローンの債務者は弁済を焦げ付かせた張本人ですから、信用のない本人が金融機関と掛け合ってもまず相手にしてくれません。

ですから、多くのケースでは不動産問題に詳しい弁護士などと一緒に金融機関との話し合いを進めていくことになります。

また任意売却は独特のノウハウや経験が必要になる方法ですので、任意売却に精通していない不動産業者では対応ができないこともあります。

任意売却に強い不動産業者を味方に付けることは必須になるでしょう。

普段から不動産問題を扱う弁護士であれば、経験の厚い信頼できる不動産業者と協力できるので、法律的な面と売却実務の面でワンストップの対応が可能です。

■リースバック

リースバックも不動産に詳しくない人は聞きなれないかもしれません。

リースバックとは、対象不動産を売却したうえで、以後はその購入者に賃料を払って借り受けることを指します。

つまり、通常であれば売却してしまえばその物件は他人の物となりますから自分で利用することができませんが、仮物件として売却後も自分が住み続けることができるわけです。

愛着のある家でどうしても住み続けたい、仕事や家庭事情などでどうしても引越しせずに済ませたいなどのケースでリースバックは有効です。

リースバックをしたいならば、売却後(買い手にとっては買取後)も売り主が住むことを了承してくれる相手を見つけなければなりません。

候補に上がるのは親族や友人知人、あるいは不動産の買い取りや賃貸業などを営む事業者となるでしょう。

融通の利く友人等の場合であれば、幾分高めに買い取ってもらいローンの返済資金の足しにできるかもしれません。

その場合、市場価値からあまりかけ離れた値段で売買をすると、税務上で不利益を受ける恐れがあるので、自己判断せず専門家に相談してください。

もしそのような不利益が生じない範囲で、市場価格+αで売ることができ、ローンの残債をカバーできるようであれば万々歳です。

しかし多くの場合はリースバックを検討するにしてもオーバーローンとなるでしょうから、基本的には任意売却の手法をベースに、プラスしてリースバックができないか検討していくことになります。

注意が必要な点として、親族に不動産を売却する場合は、税務上で使える優遇措置が使えなくなる可能性があります。

リースバックの検討にあたっては、税務方面にも詳しい弁護士の協力を得て、不動産の売却そのものだけでなく、法務、税務の両面から調整検討が必要になります。

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■任意整理

もし住宅ローンとは別に借金があって、その債務のために住宅ローンの支払いも苦しくなっているという場合、まだ困窮の度合いが軽度であれば任意整理という方法も考えられます。

任意整理とは、一般的な個人事案の債務整理でもよく検討される手法です。

裁判所が関与しない債務整理法で、実態に即した柔軟な債務整理が可能です。

複数の債権者がいる場合は個別に交渉を行い、債務者の負担が軽くなるように具体的な折衝を進めていきます。

例えば一回の返済額が高いことがキツイと感じていれば、一回の返済額を減らしてその分支払期間を伸ばす対応を検討してもらったり、将来の利息分の幾らかをカットしてもらうなどの自由な交渉も可能です。

いわゆる過払い金がありそうな金融機関が相手であれば、利息の引き直し計算をして債務を圧縮したり、払い過ぎた分があれば返還請求を行うこともできます。

過払い金請求は個人で行うことは実務上大変ですので、弁護士など法律家に依頼することが多くなると思いますが、任意整理の性質全般において、債務者が個人で債権者との話し合いを行うことは難しいのが実情です。

基本的に任意整理に応じるかどうかは債権者の自由なので、交渉自体を拒否することも可能です。

まして、お金を借りている張本人が「債務を減らしてほしい」と頼んでもすんなりとは聞き入れてくれないでしょう。

そこで、通常は金銭問題に明るい弁護士などの専門家が間に入って交渉を進めることになります。

任意整理で借金などの債務を圧縮できれば、住宅ローンの弁済資金にそれだけ余裕がでます。

■個人民事再生(住宅ローン特則)

任意整理は自由交渉で行われるため、大きな債務の圧縮はなかなか望めません。

もし住宅ローン以外の借金が多く、困窮の度合いが強いケースでは任意整理では不十分でしょう。

その場合は、個人民事再生(個人再生)という方法も考えられます。

個人再生は当事者間ではなく、裁判所が関与して厳格な手続きのもとで行われる債務整理の方法で、住宅ローン以外の借金総額が5000万円以下のケースでしか利用できません。

裁判所が関与することから非常に難しい制度ですが、削減できる債務の幅が任意整理よりも大きいのがメリットです。

加えて、個人再生では「住宅ローン特則」という制度を使えることがあります

この特則を利用した個人再生では、住宅ローン自体の債務は圧縮できませんが、それ以外の借金を大きく減らすことで、債務者が自宅を手放さなくても済むようになります。

個人再生では住宅ローン以外の借金について、概ね五分の一から最大十分の一まで圧縮することができます。

圧縮した債務を概ね3年~5年かけて少しずつ返していくというのが基本で、住宅ローン特則を併用すれば、負担を免れた分は住宅ローンの支払いに回すことができます。

ちなみに、この特則は住宅ローン以外のリフォームローンにも適用があります。

注意が必要な点として、住宅ローンの支払いがすでに焦げ付いている場合、状況次第では住宅ローン特則が利用できないことがあります。

住宅ローンの支払いが遅延してしばらくすると、ローンを提供した金融機関に保証会社が「代位弁済」を行います。

その後は保証会社が債権者となり、ローンの債務者であるあなたに対して取り立てを行うことになります。

この代位弁済から6か月が過ぎてしまうと、個人再生の手続きを行うことができなくなります。

住宅ローン特則は個人再生手続きに付随したものですから、こちらの利用もできなくなるということです。

住宅ローン特則の利用にあたっては、個人再生自体が非常に複雑で素人が個人で進めることが現実的でないことから、債務整理に詳しい弁護士が手続きを手伝うのが普通です。

個人再生は、「法律の力で債務を圧縮してもらえれば、この通り借金を返していけます。何とか認めてください!」と相手を納得させなければなりません。

そしてその相手は裁判所(裁判官)です。

客観的で論理的な説明、証明書類を作成して提示しなければならないので、素人には難しすぎるため、必ず法律の専門家を頼る必要があります。

個別のケースで、借金をどれだけ圧縮できるのかも変わってくるので、個人再生を検討する場合は早めに弁護士に相談するようにしてください。

■自己破産

想像したくはありませんが、もし住宅ローン以外の借金が膨大で、どう頑張っても完済が難しい状態にある場合は、自己破産の検討も必要かもしれません。

自己破産は住宅ローンも含めて、他の一般的な借金も全てをチャラにできる最強の債務整理法です。

自己破産は、もうどう頑張っても借金の完済は望めない「支払い不能」の状態にある人だけが利用できます。

実際には裁判所に申し立てをして認めてもらわなければならず、その際には「免責不許可事由」というものも問題になります。

借金をチャラにするということは、債権者の利益を害するということです。

例えば借金の理由がギャンブルや浪費など、本人の無責任な行動が起因している場合には免責不許可事由がある(本人に不行跡があるので借金をチャラにしない)として、自己破産を認めてもらえないこともあります。

また自己破産を考える場合には、自己破産前に任意売却等で住宅を売却しておいた方が有利になることもあります。

自己破産時に何らかの財産があると、手続きの種類が変わり時間が余計にかかったり、費用も余分にかかることがあるからです。

ケースバイケースで家を売らない状態で自己破産手続きを進めた方が良いケースもあるので、個別ケースでどうするのが自分にとって有利になるのか、不動産や債務整理に詳しい弁護士と相談が必要です。

■まとめ

本章では、住宅ローンの支払いが厳しくなってきた方に向けて、そのままではどうなるのか、対応策にはどんなものがあるのかについて見てきました。

住宅ローンを滞納すると、そのままでは競売に進んでしまうことになり、大切なマイホームを取り上げられてしまうことになります。

強制的に安く換価処分されてしまいますから、可能な限り競売を避ける立ち回りが必要です。

まだそれほど困窮していない段階であれば、リスケジュールで対応可能なことがあるかもしれません。

他にも借金があれば任意整理という方法も考えてみましょう。

自宅を売らなければならない場合には、任意売却やリースバックという手法も存在します。

借金の額が大きい場合は、住宅ローン特則付きの個人再生を利用することもできます。

最悪自己破産という道もありますが、人生に与える影響も大きいことから、自分のケースではどのように立ち回るのが有効か、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

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