共有不動産トラブルの解決方法!

「共有不動産」が塩漬けになる実態とは??

塩漬け「共有不動産」は、何も言わないと、塩漬けのままで、何も権利行使できません。

塩漬け「共有不動産」を保有していても、その中で声の大きい人や態度の大きい人や大口の共有権者(あるいは長男や長男ファミリー)だけが、全ての権利を行使し、全ての収益を享受し、その他の小口の共有権者は、最終的に、塩漬け「共有不動産」の運用に口を出すことはできませんし、塩漬け「共有不動産」からの収益を享受することはできません。大口の共有権者や塩漬け「共有不動産」を支配している共有者と仲が良くない限り、何ら権限は行使できませんし、何の収益も得られません。

大口の共有者や塩漬け「共有不動産」を支配している者との関係性を構築できていないと、全く無視されてしまい、何ら権利行使ができないのです。

民法上も、共有物分割請求権は存在しますが、塩漬け「共有不動産」を分割して、細切れの不動産を貰ったとしても、塩漬け「共有不動産」だけでは、売却することもできず、賃貸に出すこともできません。そのような、塩漬け「共有不動産」を分割した結果生まれた細切れの塩漬け「共有不動産」を買い取ってくれる買取人も存在しませんので、塩漬け「共有不動産」について、共有物分割請求権を行使しても、根本的な解決にはなりません。

例えば、塩漬け「共有不動産」を3人兄弟で相続したはいいけれど、他の2人と仲が悪い場合やトラブル(同族間トラブル・相続人間トラブル・兄弟間トラブル・不動産共有者間トラブル)を抱えている場合は、塩漬け「共有不動産」について、何ら権限は行使できませんし、何の収益も得られません。

当法律事務所・弁護士事務所では、このような塩漬け「共有不動産」の問題について、何らかの取り組みをしないといけない!という使命感から、増え続けるこの問題に対応してきております。その過程で、ひとつの解決方法として以下のスキームに辿り着きました。

塩漬け「共有不動産」の問題を分割して売却することで解決する方法とは?!

こんにちは、弁護士の 土 屋 勝 裕 です。

私は、もともと、当時、日本最大の法律事務所で難易度の高い企業法務を取り扱っていました。当時は、ライブドアによるニッポン放送争奪戦や、村上ファンドによる敵対的買収、上場会社の株式公開買付(TOB)と株式取得価格決定裁判、青色発光ダイオード(青色LED)裁判など、いろいろありました。その過程で、裁判所の株式価値評価方法に疑問をもち、ペンシルバニア大学ウォートン校(M.B.A.)にも留学し、ファイナンス理論・企業価値評価・交渉理論を修得してきました。

ただ、「不動産」に価値があると言っても、塩漬け「共有不動産」になっており、他の共有者が事実上支配しているような場合、塩漬け「共有不動産」について、ほとんど権利を主張することができないことは非常に問題だと思っていました。

塩漬け「共有不動産」の配当請求・費用請求・買取請求・分割請求のサポートを行っています。

また、当法律事務所・弁護士事務所で塩漬け 「共有不動産」の買取りサポートも行っています。
塩漬け「共有不動産」の買取価格・売買価格・取得価格の決定のサポートも行っています。

塩漬け「共有不動産」の問題点

塩漬け「共有不動産」の小口の共有権者としては、塩漬け「共有不動産」の運営・運用に口を出せないし、意見を言う機会もない、塩漬け「共有不動産」からの収益が順調なのに収益の配分が行われない、大口の共有権者が全く言うことを聞かない、にも拘らず、塩漬け「共有不動産」について、不動産の価値が高いとして高い固定資産税が課される、また、相続が発生した場合には非常に高い相続税が課されるなどなど、様々な問題に直面しています。とくに、塩漬け「共有不動産」の大口の共有権者との関係性を構築できていない場合(同族間トラブル・相続人間トラブル・兄弟間トラブル・会社支配権トラブルが生じている場合)、このような問題が顕著に発生します。

「共有不動産」の他の共有者に対する配当請求・費用請求や買取請求・分割請求のサポートについて

そこで、当法律事務所・弁護士事務所では、「共有不動産」について、他の共有権者に対する、「共有不動産」の明渡請求や立退請求、または「共有不動産」の、他の共有権者に対する、買取請求のサポートを行っています。「共有不動産」について、任意の買取請求権を行使し、「共有不動産」を買取らせることは、なかなか容易ではありません。しかし、適切に対応しないと、塩漬け「共有不動産」に逆戻りしてしまいかねません。

もちろん、「共有不動産」の分割請求権も行使可能

民法上、第256条から第262条までに、共有物に関する規定が存在します。共有物分割は、共有者全員による協議により、当事者間での協議が調わないときは、分割を裁判所に請求できるものとされており(民法258条1項)。このほか共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができるもんとおされています(民法260条1項)。この参加の請求があったにもかかわらず、その者を参加させないで分割をしたときは、その分割は、その請求をした者に対抗することができなくなります(民法260条2項)。また、各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるものとされており(民法256条1項本文)、当事者間での協議が調わないときは、各共有者は、分割を裁判所に請求できるものとされています(民法258条1項)。裁判による分割の場合、現物分割が原則であるが、競売による代金分割もすることができるものとされています(民法258条2項)。その他、価格賠償も可能であり、代金分割と同じ場合で、どちらか一方の単有とし、他方には金銭などの財産的補償をすることもできます。

弁護士により共有不動産のトラブルは解消可能です!!

以下のような状態に陥っている場合、もう株式は「塩漬け」にしておくしかない、もう株式を持っていても仕方が無いんだ、と思っていませんか。そのようなことが当然だと思っているのであれば、今すぐその考えを捨てて下さい。

  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者とトラブルを抱えている。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者に大きなエネルギーを費消している。
  •  毎年毎年、固定資産税の時期が近づくと憂鬱である。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者と仲が悪く一切収益を享受できない。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者と仲が悪く全く「共有不動産」の運営に参加させてもらえない。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者は非常に意地悪である。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者が「共有不動産」を思うがまま扱っている。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者が「共有不動産」からの収益を自分のものにしている
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者を許すことはできない。
  •  他の兄弟姉妹や大口の共有者に一矢を報いたい。
  •  「共有不動産」の購入資金も回収できない。
  •  小口の共有者とはいえ、これだけの共有持分を保有していて全く権利行使を認めてもらえず納得がゆかない。

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