賃貸借契約のチェンジオブコントロール条項の問題とM&AについてM&A弁護士が徹底解説!

M&Aにおける賃貸借契約上のチェンジオブコントロール条項のリスクと対応策

1 総論

M&Aの対象会社が小売りであったり、店舗でサービスを提供している会社である場合、自社で土地や建物を保有するというよりは、賃貸借契約に基づいて店舗等を借りて、事業を行っているケースが多いと考えられます。そして、賃貸借契約は、店舗ごとに締結されていますので、異なる賃貸人と店舗の数ごとに異なる条件で賃貸借契約が存在することになります。M&Aにおいては、全ての店舗の異なる賃貸借契約書を全て確認して、M&Aによるリスクを見積もらなければなりません。このリスクの見積もりを怠ることによって、M&Aの実行後、その店舗での事業継続が困難となり、収益源であった店舗を利用できなくなることがあります。実際に、飲食店ではオーナー変更の結果、基幹店舗となっている重要店舗を閉店せざるを得なくなったケースもあります。

以下では、順にM&Aの実行により店舗等の賃貸借契約上どのようなリスクがあるのか、及びそのリスクに対してどのように対処すればいいのか対応策について検討いたします。

2 契約継続状況

(1)リスク

対象会社と現在の賃貸人との間で、店舗等の物件について、問題なく自動更新されており、現在、有効に契約が存続している場合があると考えられます。このようなケースが一般的でしょう。さらに、過去、更新のタイミングで、賃料の値上げを要請されたことは一度もなく、良心的な賃貸人であることがうかがわれるような場合もあります。このような場合、契約書にも特段特別なことは記載されておらず、何の問題もない物件のように思われます。

しかし、対象会社の現経営者によくよく聞いてみると、物件の賃貸人は、対象会社役員の知人であり、そのため、物件の家賃及び敷金の金額は、近隣相場よりも低い水準となっている、ということがあります。そのため、M&Aを実行し、その役員が退任した後には、物件の賃貸人から、家賃及び敷金の増額を含む契約条件の不利益な変更を申し入れられることがあります。

(2)対応策

確かに、賃貸借契約の調査は賃貸借契約書のチェックが基本です。しかし、このようなリスクは賃貸借契約書には記載されておりません。現経営陣に対して入念にヒアリングして調査するしかありません。家賃及び敷金の増額を請求されうる可能性を認識する必要があります。その上で、同条件で契約が継続できるかどうか、探ることになると考えられます。また、このようなリスクが顕在化した場合に備えて、株式譲渡契約書で賃料の増額がされた場合、買主が増額分を補償するという条項を加えておくべきでしょう。

3 チェンジ・オブ・コントロール条項

(1)リスク

まず、前提として、チェンジ・オブ・コンロール条項とは、取引先との契約などにおいて、対象会社の株主や代表者といった支配権(Control)が変更(Change)したときに、その契約に解除事由が発生し、または、事前ないし事後に、契約の相手方に対して、通知又は届出を行う、あるいは事前に承諾を得なければならないとする規定です(以下「COC条項」という)。

対象会社が、賃貸借契約で店舗等を利用している場合、建物の賃貸借契約書でこのようなCOC条項が記載されている場合があります。さらに、対象会社の代表者や株主構成が変更された場合に賃貸借契約の解除条件にはならなくても、賃借人(本件でいう対象会社)は、賃貸人に対する事前通知義務や事前に承諾を得ることを課されているといった場合があります。

したがって、このような場合、対象会社が、賃貸人に対して、代表者変更および株主構成の変更等につき通知を行う、または賃貸人の承諾を得る等の必要があります。

(2)対応策

支配権の変更が解除事由となっている場合は、その店舗等を利用することができなくなりうることを認識する必要があります。もっとも、事前通知・承諾義務にとどまる場合は、事前通知・承諾さえ怠らなければ契約解除されるものではありません。もっとも、対象会社が確実に事前通知・承諾を行わなければなりませんから、対象会社がその義務の履行を確実に行うように株式譲渡契約書にきちんと明記するべきです。

4 賃貸人との紛争

(1)リスク

 対象会社が、賃貸人に対して、家賃を滞納している場合があります。あるいは、家賃をきちんと支払っていても使用方法について賃貸人から苦情を言われる等、使用方法に問題があったり、賃貸人と良好な関係を築けていない場合があります。この場合、M&Aの実行後に賃貸人から未払家賃を請求されたり、契約解除をされる可能性もあります。

(2)対応策

このような賃貸人との関係性については、当然ながら、賃貸借契約書に記載されておりませんので、ざっくばらんに対象会社の現経営陣に質問をして、聴取して現状の関係性を把握する必要があります。また、そのようなリスクが顕在化した場合に備えて買主に表明保証をさせることが重要です。

5 転貸借

(1)リスク

 賃貸借契約書上の賃貸人と建物の不動産登記上の所有名義人が異なる場合があります。この場合、賃貸人は、建物の所有名義人から賃貸権限を与えられ、あるいは、建物所有名義人との間で賃貸借契約を締結し、対象会社へは転貸借をしているという関係になることが考えられます。この場合、賃貸借契約上の賃貸人が賃貸権限を有していなかったり、権限を有していたとしても、転貸借として建物所有者の承諾が必要になりますし、その上、建物所有者と賃貸人(転貸人)との間の賃貸借契約が解除されれば、対象会社は出ていかなければいけない地位にあり不安定な地位にある等、諸々のリスクが存在します。

(2)対応策

 このようなリスクを回避するためには、建物の不動産登記簿を取得し、建物所有者と賃貸人が異なるかを確認した上で、建物所有者と賃貸人(転貸人)との間の関係、賃貸借契約書の有無、建物所有者の承諾の有無、賃貸人(転貸人)が賃料を滞納するおそれがないか等の信用力等を確認する必要があります。

6 連帯保証契約

(1)リスク

店舗等の賃貸借契約では、対象会社の連帯保証人として対象会社の代表取締役や対象会社の関係者個人が賃貸借契約の連帯保証をしていることが多くあります。この場合に対象会社のM&Aを実行する場合は、賃貸借契約の連帯保証人を変更する必要があり、連帯保証人の変更に際しては、賃貸人の同意が必要となります。そうすると、この機会に、賃料の増額を賃貸人が主張する可能性があります。

(2)対応策

事前に対象会社へのヒアリングで賃貸人との関係が良好か、その他に賃料が増額される要因はないかを聞いた上で、売主による表明保証や、このようなリスクが顕在化した場合に備えて、株式譲渡契約書で賃料の増額がされた場合、買主が増額分を補償するという条項を加えておくべきでしょう。

7 機関保証

(1)リスク

 店舗等の賃貸借契約では、上記のような代表取締役等による個人の連帯保証に加えて、賃貸人が事実上強制的に保証会社を賃借人の保証人につけさせる機関保証を利用する場合があります。

そうすると、連帯保証人が替わると、信用力が変わることから別途保証会社が信用調査をする必要があるということで、対象会社のM&Aの実行に際して連帯保証人を変更するのに別途保証会社が多額の手数料を請求するといったことがあります。

(2)対応策

その場合賃貸借契約書では、以下のような記載がある場合が多いです。

第〇条 本契約は、〇〇〇〇株式会社が提供する機関保証により、乙の債務を担保するものとする。

2 機関保証の内容については別に定めるところによるものとし、甲及び乙は、本契約と同時に同保証を利用するために必要な手続きを採らなければならない。

 この保証契約の存在を見落とすというリスクがあります。機関保証が利用されている場合は、「別に定めるところによる」との記載のとおり、賃貸借契約書のみならず、保証会社との間で契約書が存在することとなります。対象会社に対して、かかる契約書の提示も忘れることなく行い、保証会社との間でどのような取り決めがなされているのかを確認する必要があります。

 

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