不動産投資ローン返済にお悩みなら!

不動産投資ローン返済にお困りの方へ

不動産投資家の中には、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)から多額の融資を受け、不動産(賃貸住宅やマンション)に投資をしてしまったが、思ったほど、家賃収入が上がらず、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの融資の返済に窮することがあります。

借り入れ当初は、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社も含む)への融資の返済が可能だと思っていたものが、想像以上に空室が発生した、想像以上に賃料が値下がりしてしまった、などで、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)への融資の返済が困難になることがあります。

あるいは、家賃保証が付いていたのだが家賃保証期間が経過してしまったため家賃保証が外れてしまい家賃収入が急減することもあると思います。また、サブリース物件だったがサブリース期間が経過してしまったとかサブリースの条件を満たさなくなってしまっためサブリース契約が解除されるなどして終了し家賃収入が急減することもあると思います。また、急遽多額の修繕費の出費が発生し、その影響で、金融機関に対する融資の返済に支障をきたすこともあります。不動産投資にはいろいろなリスクが潜在しているということです。

生命保険や年金代わりに不動産投資をしたものの、購入時に計画していたほどの収益も得られず、毎月の支払いが負担になることもあります。

このような場合でも、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)は、融資を約定通りに返済することを強く求め、融資を回収するために、投資した不動産(賃貸住宅やマンション)の売却を迫ってくることがあります。

⇒共有不動産トラブルを解決する方法を見る!

不動産投資ローンの債務整理や任意売却という手段

このように、不動産投資のローン返済に窮した場合、債務整理や任意売却という方法があります。

不動産投資ローンの債務整理とは

債務整理とは、弁護士にて、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)と交渉し、返済条件を変更したり、返済額を減額したり、返済額を変更したりすることにより、不動産投資に対して、無理のない返済方法に、借り入れ条件を変更するものです。

通常、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)への融資の返済を怠ると、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)は競売を申し立てるなり、強制執行を申し立てるなりすることとなりますが、債務整理の方法によると、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの借り入れ条件を変更することになりますので、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの競売や強制執行は、行われないこととなります。

⇒共有不動産トラブルでお困りの方はこちら!

不動産投資ローンの任意売却とは

任意売却とは、自宅を売却することにより、売却代金を金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)への融資の返済に回すことです。

金融機関への融資の返済を滞納すると、金融機関は、裁判所に物件の差し押さえと競売の申し立てをし、投資不動産は強制的に売却されてしまいます。競売での投資不動産の売却は、市場価格に比して非常に低い価格になってしまい、金融機関からの借入金が余り減らないということとなってしまいますし、競売を申し立てられた場合は、裁判所で情報公開されますので、さまざまな不動産業者が来訪し、写真を撮ったり、中を覗いたり、周辺環境も悪化します。また、近所にも知れる事態となりますので、非常に恥ずかしいということとなります。そうなる前に物件を売却するのが「任意売却」です。

任意売却を利用すれば、市場価格に近い価格で不動産を売却できます。

金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)としては、弁護士が案件を受任すると、抵当権・担保権の範囲を超えての無理な融資の回収は行われない傾向にあります。ですので、投資不動産を売却し、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)の抵当権・担保権が抑えている担保価値、すなわち、抵当権・担保権が効力を有する範囲の金額を金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)に返済することで、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)への融資の返済を完了するのです。

金融機関の抵当権・担保権が存在する以上、通常、不動産を売却することはできませんが、任意売却を利用すれば、金融機関も合意しますので、売却を進め、ローンが残ったままでも抵当権を解除して不動産を売却することができます。売却して出た利益は、ローンの返済にあてるのです。

金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)の抵当権・担保権が抑えている担保価値、すなわち、抵当権・担保権が効力を有する範囲の金額を金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)に返済したとしても返済に不足があった場合のその不足額については、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの借入金が残ってしまいますので、そちらについては、長期分割返済にするなど、何らかの合意をして、最終的に金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの借入金の返済を目指すこととなります。

不動産投資ローンの任意売却は競売を申し立てられた後でも可能である

任意売却は競売を申し立てられた後でもできます。

競売には通常、6カ月程度の時間がかかります。裁判所から執行官が来て、投資不動産に関する必要な情報を収集し、競売公報に掲載し、入札期間を設定し、入札者を募ります。その間、不動産鑑定士による投資不動産の鑑定評価も必要になりますし、裁判所の執行官による現況調査も行われます。

それによって6カ月もの時間がかかるわけですが、それだけの時間があれば、任意売却にとっても十分な時間です。

競売により、任意売却が法的に禁止されるわけでもありませんし、競売手続き中だからと言って、買手が付かないということはありません。

⇒共有不動産トラブルを解決する方法を見る!

不動産投資ローンで破産申立・個人民事再生は不要?!

金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)からの借入金を最終的に返済することが亡くなった場合、破産をしなければならないのでしょうか。

近時は、金融機関(銀行や信用金庫のみならずノンバンクやローン会社やサービサーも含む)の姿勢も強硬ではなく、弁護士が受任した場合、違法業者でない限り、無理に回収行為を行うことはありません。

また、近時では、破産申立や個人民事再生申立をすることに、特段のメリットも多くありませんので、破産申立や個人民事再生申立をすることは、よほどの場合でない限り、検討をされなくてもよいものと思います。

お問い合わせ

この記事に関連するお問い合わせは、弁護士法人M&A総合法律事務所にいつにてもお問い合わせください。ご不明な点等ございましたら、いつにてもお問い合わせいただけましたら幸いです。

    対象金額目安【必須】

    弁護士相談料【必須】

    アンケート【必須】

     


    お問い合わせ・無料法律相談