不動産の購入にも一定の税金がかかると別の回でお話ししましたが、売却方面でも税金がかかることがあります。
不動産を売却することで儲けが出ると、これが「不動産譲渡所得税」という税金の課税対象になります。
本章では不動産の売却面に係る税金のうち、メインとなる不動産譲渡所得税について、基本的な計算方法などを解説していきます。
不動産譲渡所得税の基本計算式
最初に基本の計算式を確認すると、以下のようになります。
「不動産譲渡所得税＝課税標準×税率」
一見すると単純ですが、実際はそうでもありません。
不動産譲渡所得税の課税標準の考え方
課税標準というのは税金をかける対象となる金額を指し、正味の利益がこれにあたります。
不動産の買い手が支払う代金がそのまま儲けとなるのではなく、そこから二種類の必要経費を引く工程が入ります。
計算式にすると以下のようになります。
| 「課税標準＝売却金額－（取得費＋譲渡費用）」 |
売却金額は買い手が支払う購入代金のことです。
取得費と譲渡費用が経費項目で、正味の利益を数字上で減らす効果があるので、税負担を軽減する作用がありますから、漏れのないようにしたいものです。
取得費は、その不動産を購入した時にかかった経費を指し、以下のようなものを算入できます。
・対象不動産を購入した時の代金（建物は一定の減価償却費を除く）
・売買契約に貼付した印紙代
・不動産取得税
・登録免許税
・測量費
etc
譲渡費用は今回の売却の際にかかった経費のことで、以下のようなものを算入できます。
・不動産業者に支払った仲介手数料
・売買契約書の印紙代
・住人の立ち退き料
・抵当権の抹消登記費用
etc
相続で承継した物件の場合、取得費は被相続人が支払ったものを引き継ぐことができますが、古い物件の場合は取得費を証明できる資料が見つからないこともあります。
その場合は概算取得費として「売却代金×５％」の数字を用いることもできます。
以上のような経費項目を売却代金から控除したものが正味の利益となり、「課税標準」となります。
不動産譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わる
課税標準にかける税率ですが、これは売却した不動産の所有期間によって大きく変わります。
不動産を譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得の扱いとなり、５年以下の場合は短期譲渡所得の扱いになります。
長期譲渡所得の税率は２０％（所得税１５％、住民税５％）、短期譲渡所得の税率は３９％（所得税３０％、住民税９％）と大きな開きがでます。
例えば、経費を控除した後の課税標準が４０００万円で短期譲渡所得の税率３９％が適用になる場合、１５６０万円の不動産譲渡所得税がかかることになります。
なかなか負担が高いですね。
しかし、もし有利な特例が使える場合は税負担を軽減することができます。
多くの人が使える可能性が高い、有名な特例を次の項で見てみましょう。
不動産譲渡所得税の一定のマイホームを売却した場合の３０００万円特例
一定のマイホーム（居住用不動産）を売却したケースでは、上で説明した「課税標準」から特別に３０００万円を控除計算することができます。
一定の経費を引いた後の数字から、さらに３０００万円を控除できるものです。
税金をかける対象額が小さくなるので、税負担をかなり下げることができます。
前項の計算例を用いると、課税標準の４０００万円から３０００万円を引いて１０００万円に減額できるので、税率３９％をかけても３９０万円となりますから、その差１１７０万円もお得になります。
もし計算の結果、課税標準が０以下になるようであれば、計算上は利益が存在しないわけですから、実質の税負担も０ということになります。
大変大きな負担軽減措置ですので、見逃さないようにしたいものです。
なお、計算の結果税負担が生じない場合であっても、この特例を利用する場合は確定申告の手続き自体は必要ですので、忘れないようにしましょう。
細かい条件などはこちらで確認することができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
不動産譲渡所得税の軽減税率の特例
前項は課税標準を小さくする特例ですが、こちらは所有期間が長い物件について、税率面で有利になるものです。
一定の居住用の家屋と土地について長期譲渡所得にあたるケースで、さらに所有期間が１０年を超えている場合、一定の要件を満たせば税率が通常の長期譲渡所得よりも優遇されます。
前項で出てきた３０００万円を特別控除した残りの課税標準について、通常の長期譲渡所得の税率が２０％であるところ、６０００万円以下の部分については１４％に軽減されます。
不動産譲渡所得税の損益通算と繰り越し控除について
不動産の譲渡に伴い、利益よりも経費の方が大きくなるなど計算上の損（譲渡損）が出た場合、同一年になされた他の不動産の取引において生じた正味の利益（譲渡益）と通算することで、数字上の利益を小さくし、税負担を下げることができます。
これを損益通算といいます。
不動産の譲渡損は、原則として給与所得など他の種類の所得と損益通算をすることはできません。
ただし、一定の条件を満たすケースの場合、給与所得など他の所得と損益通算が可能になる特例があり、加えて損益通算を翌年以降３年間繰り返すことができる「繰り越し控除」も使うことができます。
上記の特例には、住宅ローンが残るマイホームの売却で利用できるものと、マイホームの買い替えの際に利用できるものの二種類があります。
前者についてはこちらで確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm
後者はこちらで確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm
それぞれ細かい要件を満たすケースでしか使えませんが、利用できれば大きな負担軽減につながります。
まとめ
本章では、不動産を売却した際にかかる税金のうち、「不動産譲渡所得税」について見てきました。
一見すると基本の計算式はシンプルですが、実際には経費の控除計算が必要だったり、所有期間によって税率が変わってきます。
また特例が利用できるケースではもれなく利用すべきですが、利用条件はかなり複雑ですので、素人の方には読みこなしが難しいかもしれません。
必要に応じて専門家に相談するなどして、税金面で損をしないようにしましょうね。
